بازار مسکن خالی شد؟

به گزارش زنهار، نتایج یک بررسی علمی نشان می‌دهد به‌دلیل تحولات فضای اقتصاد کلان ظرف چند سال گذشته، عمده تقاضا در بازار مسکن برای مصرف نیست، بلکه عمده معاملات در شهر‌های بزرگ با هدف حفظ قدرت خرید پول انجام می‌شود. طبق این بررسی، افزایش شدید قیمت مسکن موجب شده مصرف‌کننده‌ها به‌دلیل کمبود نقدینگی و ضعف سیستم اعتباردهی به‌ناچار از بازار خارج شوند، در نتیجه مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است.

بازار مسکن در طول چند دهه گذشته چالش‌های مختلفی را پشت سر گذاشته است با این حال از سال۱۳۹۷ تاکنون بازار مسکن با فرازونشیب‌های مختلفی مواجه شده و در این دوره قیمت مسکن به قدری افزایش یافته که خرید خانه برای بسیاری از مردم به‌رؤیا تبدیل شده است. در چنین شرایطی یک مؤسسه مالی با همکاری منصور شاکریان، و تحت نظارت حسین عبده‌تبریزی و فخرالدین زاوه از کارشناسان مطرح بازار‌های سرمایه و مسکن به بررسی وضع بازار پرداخته و نتیجه گرفته مسکن بیش از گذشته به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است.

خروج مصرف کننده‌های واقعی

بررسی‌های گروه مالی دانایان پارس از وضع بازار مسکن نشان می‌دهد در شرایط فعلی، ضعف تقاضای مصرفی اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن است. عمده متقاضیان مصرفی به‌دلیل نبود اعتبار و ضعف درآمد، به ناچار از بازار خرید مسکن خارج شده‌اند. بنابراین، سرمایه‌گذاری برای مصرف انجام نمی‌شود، بلکه عمده معاملات در شهر‌های بزرگ با هدف حفظ قدرت خرید پول صورت می‌گیرد. ادامه ساخت واحد‌های مسکونی بزرگ و افزایش سهم هزینه مسکن دهک‌های بالای درآمدی به‌معنای تشدید شکاف درآمد و ثروت در ایران است که خود آثار اجتماعی عمیقی خواهد داشت.

طبق این بررسی احاطه سفته‌بازان در بازار مسکن، رفتار این بازار را در سال‌های اخیر تغییر داده است به‌طوری که بازار مسکن بلافاصله به تحولات اقتصاد کلان و نااطمینانی‌ها واکنش نشان می‌دهد و این رفتار بازار در آینده نیز تداوم خواهد یافت.

در چنین شرایطی محتمل‌ترین گزینه برای بازار مسکن حفظ روند‌های فعلی است و برگ برنده بازار مسکن، ریسک کمتر نسبت به سایر دارایی‌ها است. همچنین انتظار می‌رود تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با هدف حفظ ارزش خرید پول، به رشد قیمت‌ها در محدوده تورم منجر شود. درواقع در آینده همچنان تورم تعیین کننده‌ترین عامل در قیمت مسکن خواهد بود و قیمت مسکن متناسب با تورم عمومی رشد خواهد کرد.

لزوم افزایش عرضه مسکن

نکته قابل توجه این است که تقریبا در هیچ‌یک از سناریو‌های موجود امیدی به بازگشت تقاضای مصرفی به بازار در آینده نزدیک وجود ندارد. همچنین از آنجا که منابعی برای تامین مسکن اجتماعی وجود ندارد، با افزایش نرخ اجاره، بی‌مسکن و بد مسکن نیز تشدید خواهد شد. در عین حال انتظار می‌رود به‌دلیل نبود طرح آمایش سرزمین و توزیع نامناسب ظرفیت‌های تولیدی و درآمدی در فلات ایران، فرصت‌های سفته‌بازانه پدید آمده در اطراف چند شهر بزرگ در میان‌مدت ادامه یابد. کمبود عرضه مسکن نیز در سال‌های پیش رو بیشتر احساس خواهد شد، چون واحد‌های کمتری ساخته می‌شود.

هنگامی که تقاضای مصرفی با افزایش درآمد و تعدیل قیمت‌ها به‌تدریج به بازار بازگردد، این کمبود عرضه می‌تواند فشار مضاعفی برای بالا ماندن قیمت‌ها ایجاد کند؛ این به‌ویژه در واحد‌های با متراژ متوسط و کوچک که بیشتر مورد توجه قشر متوسط است، صادق خواهد بود.

افزایش اجاره خانه

نتایج این بررسی انجام شده نشان می‌دهد میزان اجاره بهای مسکن نیز در سال‌های گذشته همگام با نرخ تورم رشد کرده و نسبت قیمت به اجاره (P/R) با افزایش مواجه شده است به‌طوری که در حال حاضر رقم متوسط قیمت خرید مسکن به اجاره سالانه برای واحد‌های مسکونی در تهران، با دیگر شهر‌های دنیا چندان فاصله‌ای ندارد. براساس داده‌های جدید، نسبت قیمت به اجاره برای تهران در رده شهر‌های پاریس، استانبول و توکیو قرار گرفته است.

نسبت قیمت خرید به هزینه اجاره سالانه یک مترمربع واحد مسکونی، شاخصی مهم برای بررسی وضعیت مسکن است. هرچه این نسبت پایین‌تر باشد، برای مصرف‌کننده مسکن، خرید واحد مسکونی به صرفه‌تر است؛ هرچه این نسبت بالاتر باشد، اجاره صرفه بیشتری خواهد داشت.

نشان می‌دهد اجاره خانه نیز همچنان در آینده پا به پای تورم عمومی رشد کند ضمن اینکه باید توجه کرد چنانچه میزان عرضه مسکن درسال‌های آینده افزایش نیابد و رفتار‌های سفته‌بازانه در بازار مسکن ساماندهی نشود این خطر وجود دارد که بازار مسکن برای چندین سال به‌سمت تعادل‌های نامطلوب هدایت شود به‌معنای اینکه بازار مسکن شرایط بدتری را سپری کند.

منبع: روزنامه همشهری