تجربه 13 کشور دنیا در ساماندهی بازار اجاره‌ مسکن

به گزارش زنهار به نقل از خبرگزاری فارس، کمتر از 10 روز تا آغاز فصل تابستان باقی مانده و بازار نقل و انتقال مسکن استیجاری همزمان با افزایش دما به تدریج در حال گرم شدن است.‌

از طرفی در روزهای اخیر با افزایش بی‌ضابطه قیمت‌های رهن و اجاره، ‌مستاجران ‌اضطراب انعقاد قرارداد جدید و افزایش اجاره‌بهای خود را دارند؛ بر این مبنا در راستای بررسی دقیق و تحلیل بازار اجاره، در خبرگزاری فارس‌ سلسله گزارش‌هایی تحت عنوان «خانه به دوش» در دستور کار قرار گرفته است.

در این راستا این بخش از گزارش مرتبط با اجاره مسکن به مسئله نقش 13 دولت‌‎ مختلف جهان با تفکرهای مختلف در ساماندهی بازار اجاره می‌پردازد.

‌در برخی کشورهای جهان تعیین اجاره‌­بهای اولیه در بازار آزاد تابعی از شرایط تنظیم‌گری و ملاحظات اقتصادی-اجتماعی است و افزایش اجاره‌بهای سالانه نیز به صورت دستوری تنظیم می­شود. مطابق بررسی‌های انجام شده از کشورهای مخلتلف دنیا، اغلب دولت‌ها در زمینه افزایش اجاره ­بهای سالانه به صورت دستوری رقم آن را اعلام می­‌کنند و حتی 8 کشور نیز به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم بر تعیین اجاره­بهای اولیه نظارت دارند.

* دولت‌ها برای ساماندهی اجاره در بازار مداخله می‌کنند

در این راستا، پرویز آقایی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار فارس با اشاره به راهکار دولت‌های مختلف در ساماندهی بازار اجاره مسکن گفت: تعیین میزان اجاره‌بها در تعدادی از کشورهای دنیا تابعی از استاندارهای دولتی است.

وی افزود: جالب است که در این کشورها هرچه میزان تورم بخش مسکن افزایش داشته باشد اجاره­‌ها با کنترل و مداخله بیشتری از طرف دولت‌ها روبرو خواهد شد.

آقایی در تشریح نحوه مداخله دولت بر بازار اجاره مسکن گفت: برآوردها نشان می‌دهد که میزان افزایش اجاره‎‌بها در برخی از کشورهای دنیا به‌گونه‌ای تعیین می شود که حداکثر به میزان 40 درصد تورم بخش مسکن باشد.

این کارشناس مسکن در ادامه توضیحات خود گفت: یعنی اگر تورم بخش مسکن 30 درصد است میزان افزایش اجاره 12 تا 14 درصد خواهد بود.

بر اساس نظر کارشناسان، استدلال سیاستگذاران در ساماندهی بازار اجاره مسکن از طریق نرخ‌گذاری دستور، این است که مالک از تورم بخش مسکن بهره مالکانه را دریافت کرده است و نباید بهره بیشتری را از جانب مستاجر خواستار باشد.

در واقع مسکنی که در بازار اجاره قرار دارد یک نوع کالای سرمایه ای است و نه مصرفی؛ حال این کالای سرمایه‌ای با تورم همراه بوده و مالک بدون کار و فعالیت اجتماعی به انباشت ثروت دست یافته است. همزمان مستاجر از دسترسی به مسکن بیش از گذشته محروم شده، زیرا این بخش با تورم همراه بوده است. بنابراین اولین اهرم سیاستگذاری در این کشورها این خواهد بود که ارتباط بیان تورم بخش مسکن و تورم بخش اجاره را قطع کنند.

بررسی تجربه جهانی در ساماندهی بازار اجاره نیز همین گفته کارشناسان را تایید می‌کند. به عنوان مثال در سال 2022 در کانادا بحران مسکن ایجاد شد تا جایی که فروش مسکن به اتباع خارجی ممنوع و در این سال مسکن با 20 درصد تورم همراه شد اما دولت های محلی حداکثر 6 درصد افزایش اجاره بها را مجاز دانستند و حتی در برخی شهرها این عدد به دو درصد نیز رسید.

بنابراین شیوه‌های کنترل بازار اجاره‌بها اهرمی است که سیاست‌گذاران می‌توانند به وسیله آن ارتباط میان تورم اجاره و تورم بخش مسکن را قطع کنند.

* دولت ابزار خود برای ساماندهی بازار اجاره را تقویت کند

به عقیده کارشناسان، نکته مهم دیگر در لزوم ساماندهی بازار اجاره مسکن به توزیع تورم مرتبط است، در این رابطه، پرویز شهابی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار فارس بیان کرد: برخی موجران بالغ بر 10 واحد مسکونی به بازار اجاره عرضه کرده‌اند، اگر این موجر با تورم 30 درصدی در سال روبرو باشد، یعنی 30 درصد تورم را تحمل کند در کنار آن با عرضه این 10 واحد 300 درصد تورم به بازار تحمیل خواهد کرد و در واقع سود حاصل از تورم دریافت کرده است.

این کارشناس مسکن تاکید کرد: بنابراین در بسیاری از کشورها از جمله در آمریکا به بزرگ مالکان اجازه افزایش بیش از 2 درصدی اجاره واحدهای مسکونی در بازار را نمی دهند.

با توجه به نظرات یاد شده به نظر می‌رسد، دولت باید از طریق ابزارهای خود به مداخله قیمتی در بازار  اجاره مسکن  ورود کرده و پیش از توسعه  سیاست‌ها ابزارهای خود در این زمینه را تقویت کند.