بازار مسکن همچنان در رکود

به گزارش زنهار از بازار، مرکز آمار در تازه ترین گزارش خود در حالی متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده را از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آبان امسال, ۳۲۰.۱ میلیون ریال اعلام کرد که نسبت به ماه قبل ۱.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد.

همچنین این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۱۷.۷ درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه آبان ماه سال ۱۳۹۹ (معادل ۱۱۸.۲ درصد) به مراتب کمتر بوده و مبین کُند شدن آهنگ رشد قیمت مسکن در سال جاری است.

کُند شدن رشد قیمت مسکن اگر چه می تواند خبر خوبی برای متقاضیان خرید مسکن باشد اما قطعا این روند به گفته اکثر فعالان و کارشناسان مداوم نخواهد بود. وضعیت رکودی بازار مسکن که این روزها ناشی از پایین بودن قدرت خرید است نشان می دهد که متقاضیان مسکن همچنان در ورود به بازار مسکن عاجز هستند.

اما اقدام جدید بانک مسکن برای کاهش قیمت اوراق حق تقدم(تسه) نیز به نظر نتواند این رونق را به بازار مسکن برگرداند. هر چند برخی فعالان بازار مسکن این اقدام را به نوعی مفید دانسته و آنرا در راستای بالا بردن قدرت خرید عنوان کرده اند.

هر برنامه ریزی برای بخش مسکن و دادن تسهیلات می تواند موثر و مفید باشد. اما نکته حائز اهمیت این است که رکود موجود در بازار ناشی از کاهش قدرت خرید مسکن است و همانطور که مرکز آمار ماه گذشته اعلام کرد متوسط قیمت مسکن در تهران ۳۲ میلیون تومان است که یک رشد جزیی نسبت به ماه مهر ماه از خود نشان داد

اما مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با بازار در پاسخ به این پرسش که بازار مسکن می تواند با کاهش هزینه خرید اوراق مسکن از رکود خارج شود؟ گفت: قطعا هر برنامه ریزی برای بخش مسکن و دادن تسهیلات می تواند موثر و مفید باشد. اما نکته حائز اهمیت این است که رکود موجود در بازار ناشی از کاهش قدرت خرید مسکن است و همانطور که مرکز آمار ماه گذشته اعلام کرد متوسط قیمت مسکن در تهران ۳۲ میلیون تومان است که یک رشد جزیی نسبت به ماه مهر ماه از خود نشان داد.

وی ادامه داد: کاهش قدرت خرید مسکن در این چند سال به دلیل رشد قیمت مسکن بوده است و اینکه نصف شدن هزینه خرید اوراق مسکن و کاهش قیمت اوراق بتواند بر بالا بردن قدرت خرید متقاضیان نقش داشته باشد باید منتظر ماند و شاهد واکنش خریداران مسکن بود. اما آنچه که است این است که به هر حال این اقدام بدون اثر نخواهد بود.

رئیس اتحادیه املاک ادامه داد: قیمت مسکن تا پایان سال ثبات خواهد داشت هر چند این ثبات قیمت نیز به شرط ثبات قیمت نهاده های تولید، ارز و حامل های انرژی خواهد بود.

هفته پیش بود که محمد حسن علمداری، عضو هیات مدیره بانک مسکن گفت: به منظور افزایش رفاه حال مشتریان و متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم، متقاضیان دریافت تسهیلات از محل اوراق، برای دریافت این تسهیلات می توانند تنها برای دریافت ۵۰ درصد از میزان تسهیلات درخواستی اقدام به خریداری اوراق کنند و ۵۰ درصد تسهیلات دیگر بدون خرید اوراق و از محل منابع تسهیلات بدون سپرده به آن ها پرداخت می شود.

در واقع متقاضیان دریافت تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی از محل اوراق در شهر تهران که پیش از این برای دریافت این تسهیلات باید ۸۰۰ فقره اوراق خریداری و به بانک ارائه می کردند هم اکنون تنها با خرید و ارائه ۴۰۰ فقره اوراق می توانند تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی را دریافت کنند.

به دنبال آغاز جریان رو به رشد قیمت اوراق تسهیلات در بازار معاملات اوراق در یک هفته اخیر ، بانک مسکن اواخر هفته گذشته با ابلاغ این مصوبه منجر به آغاز روند کاهشی قیمت اوراق شد. قیمت اوراق تسهیلات مسکن با ابلاغ این مصوبه و تنها به فاصله یک روز با ریزش ۵ درصدی همراه شد.

این در حالی است که این کاهش ۵ درصدی حداکثر میزانی است که اوراق، مطابق با قوانین بازار سرمایه، در یک روز می تواند کاهش قیمت داشته باشد. بررسی ها نشان می دهد همزمان با کاهش تقاضا برای خرید اوراق و از بین رفتن صف خرید، در صورت نبود محدودیت ۵ درصدی به عنوان بازه مجاز نوسان قیمت در بازار سرمایه، قیمت اوراق بیش از این میزان ریزش می کرد. قیمت اوراق تسهیلات مسکن که در ابتدای آذرماه در انتهای کانال ۷۰ هزار تومان قرار داشت در روزهای اخیر به دلیل وجود جو هیجانی در میان دارندگان اوراق، روند رو به رشد خود را آغاز کرد. این گروه از دارندگان اوراق با این تصور که به دلیل افزایش سقف تسهیلات مسکن و افزایش تقاضا برای دریافت این تسهیلات با استفاده از اوراق می توانند اوراق در اختیار خود را با سطوح بالای قیمت معامله کنند اقدام به افزایش قیمت اوراق کردند.

هیبنا در گزارش خود می نویسد: متوسط قیمت هر فقره اوراق مسکن در روز چهارشنبه ۲۴ آذرماه به ۱۱۰ هزار تومان رسید. همزمان با ابلاغ مصوبه جدید بانک مسکن در خصوص عدم نیاز به خرید اوراق برای ۵۰ درصد از مبلغ تسهیلات مسکن به منظور رفاه حال مشتریان و کاهش هزینه دریافت تسهیلات، صف خرید اوراق که به دنبال جو روانی یک هفته گذشته ایجاد شده بود از بین رفت و روند کاهش قیمت اوراق استارت خورد. با تمهید بانک مسکن میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی مسکن که در روز چهارشنبه به ۱۱۰ هزار تومان رسیده بود در روز شنبه به کمتر از ۱۰۵ هزار تومان رسید. محاسبات نشان می دهد تنها به فاصله یک روز کاری معاملاتی، میانگین قیمت اوراق بیشترین میزان کاهش مجاز مطابق با قوانین بازار سرمایه یعنی ریزش ۵ درصدی را تجربه کرده است.

تعداد عرضه کننده ها در بازار اوراق نیز نسبت به روزهای سپری شده در یک هفته گذشته افزایش یافته است و همین افزایش عرضه می تواند در روزهای پیش رو باز هم روند قیمت ها در بازار معاملات اوراق را کاهشی کند

بررسی ها نشان می دهد با از بین رفتن صف خرید اوراق در روزهای آتی نیز انتظار کاهش سطح متوسط قیمت اوراق تسهیلات وجود دارد. هم اکنون تعداد عرضه کننده ها در بازار اوراق نیز نسبت به روزهای سپری شده در یک هفته گذشته افزایش یافته است و همین افزایش عرضه می تواند در روزهای پیش رو باز هم روند قیمت ها در بازار معاملات اوراق را کاهشی کند.

به نظر می رسد در روزهای آتی اگر اتفاق خاصی در سایر بازارهای موازی مسکن رخ ندهد بازار مسکن روزهای آرام و با ثباتی را پشت سر بگذارد و قیمت اوراق مسکن نیز باز هم روند نزولی خود را ادامه دهد.

در طی این چند روز تقاضا برای خرید اوراق تا حدودی افزایش یافته است و برخی متقاضیان نیز منتظر هستند تا قیمت اوراق باز هم کاهش بیشتری پیدا کند

برخی فعالان بازار مسکن نیز در گفتگو با خبرنگار بازار می گویند که در طی این چند روز تقاضا برای خرید اوراق تا حدودی افزایش یافته است و برخی متقاضیان نیز منتظر هستند تا قیمت اوراق باز هم کاهش بیشتری پیدا کند.